🔑 « L’offre d’achat est un acte juridique et stratégique. Elle doit être présentée de manière convaincante pour maximiser vos chances de succès, surtout en cas de négociation »
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Basez votre offre sur des faits
Une offre crédible n’est pas basée sur un sentiment ou une simple envie de “faire baisser le prix”, mais sur une analyse de la valeur réelle et des défauts du bien.
L’analyse comparative
Avant de proposer un prix, vous devez connaître le marché. Réunissez des données sur :
- Les prix de vente récents de biens similaires (surface, nombre de pièces, quartier) dans la même zone. En tant que votre conseiller immobilier Châtenay Immobilier, j’ai accès à ces données (via des bases comme DVF en France).
- Le prix au mètre carré moyen pour le secteur et comparez-le au bien visité. Si le bien est surévalué, utilisez ce décalage pour justifier votre offre.
L’impact des travaux et diagnostics
C’est votre principal levier de négociation.
- Si le DPE est mauvais (F ou G), cela implique un coût de rénovation énergétique important. Joignez à votre offre une estimation rapide du coût de ces travaux (isolation, chauffage) pour justifier la décote demandée.
- Si les diagnostics électrique/gaz révèlent des anomalies majeures, chiffrez la mise aux normes.
- Si les PV d’AG indiquent des travaux de copropriété à venir qui seront à votre charge (façade, toiture), déduisez le montant de votre quote-part du prix proposé.
Conseil du Pro
Méthodologie : Si le prix affiché est de 300 000 € et que vous souhaitez offrir 285 000 €, détaillez votre calcul : “Le prix du marché pour ce bien est de 295 000 €. Nous avons identifié 10 000 € de travaux prioritaires (électricité non conforme et DPE F), ce qui justifie notre offre à 285 000 €.”
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Conseil du ProSécurisez l’offre (la condition suspensives d’obtention de prêt)
La condition suspensive d’obtention de prêt est l’élément contractuel qui protège l’acquéreur. Ne signez jamais un compromis sans elle.
Le filet de sécurité légal
Cette clause stipule que la vente ne sera définitive que si vous obtenez un prêt immobilier dans un délai et selon des conditions spécifiques (montant maximal, taux maximal, durée).
Les conséquences
- Si le prêt est accordé : La condition est levée, et la vente se poursuit normalement jusqu’à l’acte authentique.
- Si le prêt est refusé (par au moins deux banques, souvent) : Le compromis de vente est annulé sans pénalité pour l’acquéreur. Vous récupérez l’intégralité du dépôt de garantie versé chez le notaire (souvent 5 à 10 % du prix).
Les détails cruciaux
- Le Délai : Le délai légal minimal est d’un mois, mais il est souvent porté à 45 ou 60 jours pour vous laisser le temps de monter le dossier. Assurez-vous que ce délai est réaliste.
- L’Offre au Prix : Si vous faites une offre au prix demandé par le vendeur (prix du mandat), elle est considérée comme acceptée immédiatement. En revanche, si vous faites une offre inférieure, le vendeur doit l’accepter par écrit pour qu’elle soit valide.
« Dans votre offre, joignez l’accord de principe obtenu en amont. Cette preuve de pré-financement rassure le vendeur, même si vous négociez le prix, car elle limite le risque de la condition suspensive. »
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« L’étape de l’offre est le moment où votre préparation se transforme en action concrète, impactant directement le prix final et la sécurité de la transaction. N’hésitez pas à faire appel à l’expertise de Châtenay Immobilier pour formaliser l’offre qui répondra le mieux à votre situation. »
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