🔑 « L’aspect esthétique (décoration / Home Staging) est souvent trompeur. Un acheteur avisé doit adopter une démarche d’inspecteur pour évaluer l’état réel et les coûts futurs. La première visite est souvent guidée par l’émotion ; la seconde, la contre-visite, doit être factuelle. »
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De l’émotion à l’évaluation factuelle
Faites une contre-visite et évaluez le cycle du bien
Visiter à une heure différente permet de révéler des aspects différents du logement comme la luminosité ou les éventuelles nuisances sonores.
Tester le bien dans le temps et l’espace
- Luminosité : une visite le matin montre la lumière dans les chambres, tandis qu’une visite en fin d’après-midi révèle la lumière dans le salon ou les pièces de vie.
- Bruit et Circulation : visiter aux heures de pointe permet de mesurer le niveau sonore de la circulation ou de l’activité du quartier. Une visite en soirée ou le weekend révèle le bruit potentiel des voisins (isolation acoustique) ou des commerces/bars avoisinants.
- Tester l’Existant : prenez le temps d’ouvrir et fermer les fenêtres, de faire couler l’eau dans la cuisine et la salle de bain (pour vérifier le débit et la pression), et de tester l’ouverture des volets.
Conseil du Pro
« Vérification approfondie : la contre-visite est l’occasion de revenir avec un œil neuf, potentiellement accompagné d’un artisan, d’un architecte ou d’un entrepreneur pour obtenir une estimation rapide et technique des travaux. N’hésitez pas à faire appel à moi, je vous orienterai vers des professionnels de confiance partenaires de Châtenay Immobilier«
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Conseil du ProExaminez l’intérieur du bâti : les coûts lourds
Les coûts les plus lourds dans l’ancien sont souvent liés au clos (enveloppe du bâtiment) et au couvert (toiture), ainsi qu’aux réseaux.
Les points clés de l’inspection technique lors des visites
Lors de la contre-visite, il est crucial d’adopter une démarche d’inspecteur pour évaluer l’état réel du bâti et anticiper les coûts futurs liés aux travaux lourds.
L’évaluation de l’humidité et de l’étanchéité
L’humidité est souvent synonyme de dépenses coûteuses. Soyez attentif aux indices de problèmes suivants :
- Tâches au plafond (signe de dégât des eaux), odeur de moisi ou de renfermé, peinture écaillée en bas des murs, ou condensation excessive sur les fenêtres.
- La conséquence financière potentielle de ces problèmes implique souvent le remplacement de l’isolation, le traitement de l’étanchéité de la façade ou du sous-sol, ou la réparation de fuite. Ces coûts peuvent être très élevés.
L’inspection de la toiture et de la charpente
Le couvert (la toiture) est un élément structurel dont la rénovation est lourde.
- Indices de problèmes : vieilles tuiles déplacées ou manquantes (visibles depuis les combles), ou traces d’infiltration sous le toit.
- Conséquence financière potentielle : une rénovation complète de la toiture peut être nécessaire, ainsi que le traitement de la charpente contre les termites ou autres insectes xylophages.
La vérification des huisseries et de la performance énergétique
Les huisseries impactent directement le DPE et votre confort thermique.
- Indices de problèmes : simple vitrage (indice d’un DPE médiocre), joints de fenêtres abîmés, ou difficulté à fermer les fenêtres.
- Conséquence financière potentielle : le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage est essentiel pour l’isolation et la performance énergétique et représente un budget conséquent.
L’état du tableau électrique et des réseaux
La mise aux normes des réseaux est une obligation légale et de sécurité.
- Indices de problèmes : fusibles à l’ancienne (cartouches), câblage non gainé, ou tableau non conforme (absence de disjoncteur différentiel).
- Conséquence financière potentielle : il faut prévoir la mise en conformité électrique complète, un travail coûteux et souvent obligatoire à réaliser rapidement après la vente.
« Ne vous laissez pas distraire par le vendeur. Prenez des photos, y compris des éléments qui vous semblent problématiques. Ces photos seront des outils de négociation par la suite. »
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En copropriété, étudiez la santé financière
Lors de l’achat d’un appartement, vous n’achetez pas seulement un lot privé, mais une quote-part de l’immeuble. Vous héritez des dettes potentielles et des travaux à venir.
La consultation des procès-verbaux (PV) d’AG
En tant que votre conseiller au sein de Châtenay Immobilier, je vous fournis les trois derniers PV d’assemblées générales ainsi que le règlement de copropriété.
Montant des Charges Réelles : les PV confirment le montant total des charges annuelles (appel de fonds) et ce qu’elles incluent (chauffage, eau, gardien, ascenseur). Des charges très élevées peuvent signaler une mauvaise isolation ou des problèmes récurrents de l’immeuble.
Travaux Votés et à Venir (Point de Vigilance Maximal) :
Travaux Votés Non Réalisés : si des travaux importants (façade, ascenseur) ont été votés en AG, mais que l’appel de fonds n’a pas encore été lancé ou est partiel, la somme restante sera due par l’acquéreur si la vente est signée après la date du vote.
Projets en Discussion : si les PV mentionnent des devis pour de futurs travaux (ex : isolation de la toiture, changement de chaudière collective), cela indique une dépense potentielle à court terme que vous devrez budgéter.
L’État des Finances : vérifiez le niveau de fonds de roulement et la situation des impayés. Une copropriété avec un taux élevé d’impayés est instable et risque de rencontrer des difficultés à financer les futures rénovations.
« La vigilance lors des visites vous permet de passer d’un simple coup de cœur à une décision éclairée, fondée sur une évaluation précise des risques et des coûts futurs. N’hésitez pas à solliciter un expert pour cette contre-visite technique. Je peux vous orienter vers un professionnel partenaire de Châtenay Immobilier«
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